O cargo de administrador tanto pode ser desempenhado por qualquer um dos condóminos, como por um terceiro, nomeadamente uma Empresa de Administração de Condomínios.

• Convocar a assembleia de condóminos;
• Elaborar o orçamento das receitas e despesas relativas a cada ano;
• Verificar a existência do seguro contra o risco de incêndio, propondo à assembleia o montante do capital seguro;
• Cobrar as receitas e efetuar o pagamento das despesas comuns;
• Exigir dos condóminos a sua quota-parte nas despesas aprovadas, incluindo os juros legais devidos e as sanções pecuniárias fixadas pelo regulamento do condomínio ou por deliberação da assembleia;
• Realizar os atos conservatórios dos direitos relativos aos bens comuns;
• Regular o uso das coisas comuns e a prestação dos serviços de interesse comum;
• Executar as deliberações da assembleia que não tenham sido objeto de impugnação, no prazo máximo de 15 dias úteis, ou no prazo que por aquela for fixado, salvo nos casos de impossibilidade devidamente fundamentada;
• Representar o conjunto dos condóminos perante as autoridades administrativas;
• Prestar contas à assembleia;
• Assegurar a execução do regulamento e das disposições legais e administrativas relativas ao condomínio;
• Guardar e manter todos os documentos que digam respeito ao condomínio;
• Informar os condóminos, por escrito ou por correio eletrónico, sempre que o condomínio for citado ou notificado no âmbito de um processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento administrativo;
• Informar os condóminos, pelo menos semestralmente e por escrito ou por correio eletrónico, acerca dos desenvolvimentos de qualquer processo judicial, processo arbitral, procedimento de injunção, procedimento contraordenacional ou procedimento; administrativo, salvo no que toca aos processos sujeitos a segredo de justiça ou a processos cuja informação deva, por outro motivo, ser mantida sob reserva;
• Emitir, no prazo máximo de 10 dias, declaração de dívida do condómino, sempre que tal seja solicitado pelo próprio, nomeadamente, para efeitos de alienação da fração;
• Intervir em todas as situações de urgência que o exijam, convocando de imediato assembleia extraordinária de condóminos para ratificação da sua atuação;
• Sempre que estiverem em causa deliberações da assembleia de condóminos relativamente a obras de conservação extraordinária ou que constituam inovação, a realizar no edifício ou no conjunto de edifícios, o administrador está obrigado a apresentar pelo menos três orçamentos de diferentes proveniências, para a execução das mesmas, desde que o Regulamento de Condomínio ou a Assembleia de Condóminos não disponha de forma diferente.

A Assembleia de Condóminos é o órgão mais importante do condomínio, pois compete-lhe tomar as decisões sobre as diferentes questões que são colocadas.
A assembleia de condóminos está limitada pelas normas imperativas da lei e pelo título constitutivo, ou seja, tem poder para deliberar sobre todas as questões respeitantes às partes comuns do prédio mas não pode contrariar a lei, só podendo alterar o título constitutivo por deliberação unânime (questão já debatida no Regulamento do Condomínio).

B. Número de reuniões da assembleia por ano

Deve ser realizada obrigatóriamente uma assembleia no fim dos doze meses de administração. A reunião é convocada pelo administrador com vista à discussão e aprovação das contas do último ano e a aprovação do orçamento para o ano corrente.
A lei determina que podem existir reuniões extraordinárias sempre que convocadas pelo administrador ou por condóminos que representem 25% do valor do prédio

C. Regras a que obedece a convocatória das reuniões

A assembleia é convocada por meio de carta registada, enviada com 10 dias de antecedência, ou mediante aviso convocatório feito com a mesma antecedência, desde que haja recibo de receção assinado pelos condóminos.


D. Conteúdo da convocatória

A convocatória deve indicar o dia, hora, local e ordem de trabalhos da reunião e informar sobre os assuntos cujas deliberações só podem ser aprovadas por unanimidade de votos.

E. Consequências da falta de quórum

Se não comparecer o número de condóminos suficiente para se obter vencimento e na convocatória não tiver sido desde logo fixada outra data, considera-se convocada nova reunião para uma semana depois, na mesma hora e local, podendo neste caso a assembleia deliberar por maioria de votos dos condóminos presentes, desde que estes representem, pelo menos, um quarto do valor total do prédio.
As deliberações que careçam de ser aprovadas por unanimidade dos votos podem ser aprovadas por unanimidade dos condóminos presentes desde que estes representem, pelo menos, dois terços do capital investido, sob condição de aprovação da deliberação pelos condóminos ausentes nos seguintes termos:
As deliberações têm que ser comunicadas a todos os condóminos ausentes, por carta registada com aviso de receção, no prazo de 30 dias.
Os condóminos têm 90 dias após a receção da carta referida no número anterior para comunicar, por escrito, à assembleia de condóminos o seu assentimento ou a sua discordância.
O silêncio dos condóminos deve ser considerado como aprovação da deliberação comunicada

F. Votação – quantos votos por fração

O prédio é considerado uma globalidade com mil unidades (mil votos). A cada fração corresponde uma parte desse todo.
No título constitutivo da propriedade horizontal vem mencionada a permilagem de cada fração; uma fração com a área de cento e cinquenta metros quadrados tem uma permilagem superior a uma fração com cinquenta metros quadrados, tendo o seu proprietário direito a mais votos, nos termos da proporção da permilagem.

No título constitutivo da propriedade horizontal vem mencionada a permilagem de cada fração.

G. Decisões da assembleia – tipos de maioria

Em regra, as decisões da assembleia de condóminos são tomadas por maioria simples.

Exceções a esta regra:

1 – Deliberações que exigem 2/3 do valor total:

• Alteração do modo de comparticipação no pagamento dos serviços de interesse comum (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra);
• Obras de inovação;
• Alteração do fim da fração autónoma, sempre que o título constitutivo não disponha sobre o fim da mesma;
•  Alteração da linha arquitetónica e do arranjo estético do edifício.

2 – Deliberações que exigem unanimidade:

• Alteração do título constitutivo;
• Obras de reconstrução no prédio, quando haja destruição superior a 3/4 do seu valor total;
• Aprovação do regulamento do condomínio (apenas quando este faça parte do Título Constitutivo da Propriedade Horizontal);
•  Decisões sobre o aproveitamento de partes comuns do edifício como, por exemplo, arrendar a casa da porteira, ou sobre a utilização de bens comuns do edifício como, por exemplo, vender determinado equipamento do condomínio.

Vemos assim, que existem certas deliberações que exigem a unanimidade ou a maioria de 2/3 dos votos e que a falta sistemática de um ou vários condóminos impossibilita a tomada de decisões.
A lei diz que todas as deliberações têm que ser comunicadas aos condóminos que não estiverem presentes, através de uma carta registada com aviso de receção, até trinta dias após aprovação da ata.
Depois de receberem a carta, esses condóminos têm 90 dias para informarem a assembleia de condóminos, por escrito, sobre a sua concordância ou sobre o seu desacordo.
Se estes condóminos não responderem conclui-se que concordaram com as decisões tomadas.


H. Falta de um condómino a uma reunião

A lei permite que outra pessoa o represente, devendo para tal ser passada uma declaração de delegação de poderes.

I. Deliberações inválidas

As deliberações da assembleia contrárias à lei ou a regulamentos anteriormente aprovados são anuláveis a requerimento de qualquer condómino que as não tenha aprovado.
As deliberações inválidas podem ser nulas, anuláveis e ineficazes. São nulas as deliberações tomadas pela assembleia que infrinjam normas de natureza imperativa, por visarem a prossecução de interesse indisponíveis e de ordem pública.

Por sua vez, as deliberações anuláveis são aquelas que, recaindo sobre matérias que são da competência da assembleia de condomínio, ou seja, que incidem sobre as partes comuns do edifício, violam preceitos da lei material ou procedimental aplicáveis ou regulamentos que se encontram em vigor.

Por último, as deliberações ineficazes, são aquelas que têm por obecto assuntos que exorbitam a esfera de competência da assembleia de condóminos, seja porque dizem respeito à propriedade exclusiva dos condóminos, seja porque representam uma ingerência no domínio ou administração exclusiva que qualquer proprietário tem sobre a sua própria fração.

No prazo de 10 dias, contadoa a partir da deliberação, para os condóminos presentes, ou contando da sua comunicação para os condóminos ausentes, pode ser exigida ao administrador a convocação de uma assembleia extraordinária, a ter lugar no prazo de 20 dias, para revogação das deliberações inválidas e ineficazes.

No prazo de 30 dias, contados nos termos do parágrafo anterior, pode qualquer condómino sujeitar a deliberação a um centro de arbitragem.

O direito de propor a ação de anulação caduca no prazo de 20 dias contados sobre a deliberação da assembleia extraordinária ou, caso esta não tenha sido solicitada, no prazo de 60 dias sobre a data da deliberação.
Pode também ser requerida a suspensão das deliberações nos termos da lei de processo.

A representação judiciária dos condóminos, contra quem são propostas as ações compete ao administrador ou à pessoa que a assembleia designar para o efeito

A. Despesas com a conservação e fruição correntes – Artigo 1424º do Código Civil

1) Como devem ser divididas as despesas do condomínio?

As despesas correntes de condomínio devem ser pagas pelos condóminos na proporção do valor (permilagem) das suas frações.

Exceções a esta regra:

• Se o título constitutivo determinar de outra forma;
• Se o regulamento previr outras situações;
• Se for aprovado em assembleia de condóminos por maioria de 2/3 a alteração da proporção da comparticipação (podem existir abstenções, não podendo existir qualquer voto contra). Deste modo, as despesas ficam a cargo dos condóminos em partes iguais ou na proporção da respetiva fruição.

2) Método de pagamento das despesas correntes de condomínio.

Normalmente, cada condómino paga uma quota, mensal ou trimestral para garantir o pagamento dos encargos com as partes comuns.
O valor da quota deve ser calculado tendo em conta os gastos previstos para esse ano e deve ser aprovado em reunião de condóminos realizada, normalmente, na primeira quinzena de Janeiro e convocada pelo administrador.

3) Quem gere esse dinheiro?

Para o funcionamento normal do condomínio têm que se efetuar várias despesas, nomeadamente o pagamento às empresas que prestam serviços de limpeza e manutenção de elevadores entre outros gastos.
É ao administrador que compete gerir o dinheiro (ver funções do administrador).

B. Despesas com inovações – Artigo 1426º do Código Civil

As despesas com inovações ficam a cargo dos condóminos nos termos fixados no supra título III A. 1). Por inovação entende-se toda a obra que constitua uma alteração do prédio tal como foi originariamente concebido, licenciado e que existia à data da constituição da propriedade horizontal, sendo, pois, inovadoras as obras que modificam as coisas comuns, quer em sentido material, seja na substância ou na forma, quer quanto à afetação ou destino, nomeadamente económico.

Exceção a esta regra:

Condóminos que não tenham aprovado a inovação e que a recusa tenha sido judicialmente considerada como fundada – obras de natureza voluptuária ou que não sejam proporcionadas à importância do edifício.

C. Despesas com obras de conservação e beneficiação

1) Reparações indispensáveis e urgentes

Estas despesas ficam a cargo dos condóminos nos termos supre fixados no título III A. 1).

2) Reparações necessárias à manutenção do prédio em boas condições

No caso de destruição do edifício ou de uma parte que represente, pelo menos, três quatros do seu valor, qualquer dos condóminos tem o direito de exigir a venda do terreno e dos materiais, pela forma que a assembleia vier a designar.

Se a destruição atingir uma parte menor, pode a assembleia deliberar, pela maioria do número dos condóminos e do capital investido no edifício, a reconstrução deste.
Os condóminos que não queiram participar nas despesas da reconstrução podem ser obrigados a alienar os seus direitos a outros condóminos, segundo o valor entre eles acordado ou fixado judicialmente.

D. Questões práticas

1) Um condómino que vive no 3º andar pode recusar-se a pagar o serviço de elevador alegando que tem pânico de elevadores e que sobe sempre pelas escadas?

Não, uma vez que ele ou a sua família, ou os seus amigos, podem sempre vir a utilizá-lo. A obrigação de suportar as despesas necessárias à conservação e fruição das partes comuns, em particular dos elevadores, só não existe para os condóminos que não possam, de modo algum, e seja em que medida for, aproveitar-se da serventia da parte comum em apreço, pois desde que, objetivamente, o possam fazer, e independentemente de quererem ou não dela se servir, estão obrigados à correspondente contribuição. Assim, o que releva é a possibilidade objetiva de utilização do elevador e não o seu uso efetivo.

2) Se um condómino não habita a sua fração está obrigado a pagar os encargos resultantes da vida em condomínio?

Quando o condómino não habita a sua fração, está obrigado a participar das despesas comuns do prédio, nomeadamente, nos custos decorrentes da limpeza das partes comuns, da gestão do edifício, conservação e reparação do prédio e, ainda contribuir para o fundo de reserva comum, destinado a obras de conservação ordinária e extraordinária e beneficiação, na proporção do valor das suas frações.

3) Se um condómino se recusa a pagar as despesas correntes de condomínio, o que fazer?

O administrador deverá interpelá-lo para proceder ao pagamento das quotas de condomínio em atraso. Se o condómino devedor não pagar a quantia solicitada, deverá, então, o administrador interpor a consequente ação judicial contra ele. Serve a ata da assembleia de condomínio como título executivo para a ação executiva. Assim, devem os condóminos deliberar em assembleia de condomínio sobre a interposição da referida ação judicial contra o condómino devedor e juntar uma ata que aprove os montantes das quotas mensais.

4)Se um terraço de cobertura, utilizado exclusivamente por um condómino necessitar de obras, deverá ser ele a suportar o custo dessas obras?

Depende:

I – Se a necessidade das obras resultar da utilização indevida desse espaço, por exemplo da construção pelo condómino de canteiros no terraço que provocaram infiltrações, a responsabilidade é sua;

II – Se a necessidade das obras resulta de factos que são alheios à utilização do espaço por esse condómino, a responsabilidade é de todos os condóminos